Земельні договори переходять в онлайн - оренду, суборенду та емфітевзис дозволили підписувати КЕП

Український земельний ринок зробив ще один крок до повноцінного електронного документообігу. Відтепер договори оренди та суборенди землі, а також угоди про сервітут, емфітевзис і суперфіцій можна підписувати дистанційно — за допомогою кваліфікованого електронного підпису. Пише uland.ua

Відповідні зміни передбачає Закон України №4921-IX, ухвалений на основі законопроєкту №13204-1. За документ 30 червня проголосували 255 народних депутатів. 20 липня закон повернули до парламенту з підписом Президента України. Офіційна картка законопроєкту, результати голосування.

Головною темою закону є державне регулювання органічного виробництва та маркування органічної продукції. Водночас його положення внесли важливі зміни до земельного законодавства, прямо закріпивши можливість електронного підписання низки земельних документів.

Які земельні договори можна підписувати онлайн

Нові правила поширюються на основні види договорів, які використовують власники землі, фермерські господарства, агрокомпанії, громади та інші землекористувачі.

В електронному форматі можна укладати:
✔️ договори оренди земельних ділянок;
✔️ договори суборенди землі;
✔️ договори про встановлення земельного сервітуту;
✔️ договори емфітевзису — користування землею для сільськогосподарських потреб;
✔️ договори суперфіцію — користування земельною ділянкою для забудови.

Такі угоди, як і раніше, повинні укладатися у письмовій формі. Проте сторони тепер можуть обирати спосіб підписання: поставити власноручні підписи на паперових примірниках або скористатися кваліфікованими електронними підписами.

Відповідна можливість уже закріплена, зокрема, в оновленому Законі України «Про оренду землі». Офіційний текст закону.

Власнику землі та орендарю більше не обов’язково зустрічатися особисто

На практиці нововведення дозволяє повністю дистанційно погодити та підписати земельний договір.

Наприклад, власник паю може перебувати в одному місті або навіть за кордоном, а орендар — в іншому регіоні України. Сторони готують електронний документ, перевіряють його умови та по черзі накладають свої КЕП.

Після підписання кожна сторона отримує однаковий електронний примірник договору. Його юридична сила не залежить від того, чи роздруковували документ на папері.

Для агрокомпаній, які одночасно працюють із сотнями або тисячами земельних ділянок, це може суттєво спростити договірну роботу. Менеджерам більше не потрібно особисто збирати підписи, пересилати документи поштою або зберігати величезні масиви паперових примірників.

Паперові договори не скасовують

Перехід на електронне підписання є правом, а не обов’язком.

Власники земельних ділянок та орендарі, які не користуються КЕП або не готові переходити на цифрові документи, можуть і надалі укладати традиційні паперові договори з власноручними підписами.

Отже, закон не переводить усі земельні відносини виключно в електронний формат. Він дає сторонам вибір між двома рівноцінними способами оформлення документів:

✔️ паперовий договір із власноручними підписами;
✔️ електронний договір із кваліфікованими електронними підписами.

Особливо важливо зберегти таку альтернативу для літніх власників паїв, людей без смартфонів або електронних підписів, а також громадян, яким зручніше працювати з паперовими документами.

Заяви у земельній сфері також можна подавати електронно

Зміни стосуються не лише договорів. Земельний кодекс передбачає можливість подання визначених ним заяв як у паперовій, так і в електронній формі.

Електронні заяви повинні оформлюватися відповідно до вимог законодавства про електронні документи та електронну ідентифікацію.

Це відкриває можливість поступово переводити в онлайн не тільки момент підписання договору, а й супутні процедури, пов’язані з оформленням земельних прав.

Підписати договір недостатньо — право потрібно зареєструвати

Важливо розрізняти підписання договору та державну реєстрацію речового права.

КЕП дозволяє сторонам укласти юридично значущий електронний договір. Однак саме підписання документа не скасовує необхідності зареєструвати право оренди, суборенди, сервітуту, емфітевзису або суперфіцію у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, якщо така реєстрація передбачена законодавством.

Тобто процедура виглядає так:
✔️ Сторони погоджують текст договору.
✔️ Накладають кваліфіковані електронні підписи.
✔️ Перевіряють чинність підписів та цілісність документа.
✔️ Подають документи для державної реєстрації відповідного права.
✔️ Отримують підтвердження внесення відомостей до реєстру.

Електронний підпис також не скасовує нотаріального посвідчення у випадках, коли воно є обов’язковим за законом або було встановлене за бажанням власника земельної ділянки.

Що це змінює для агробізнесу

Найбільший практичний ефект від цифровізації отримають компанії з великим земельним банком.

Робота з паперовими договорами традиційно потребує значних ресурсів: друку документів, організації зустрічей із пайовиками, фізичного перевезення примірників, ручної перевірки підписів та архівного зберігання.

Електронний формат дозволяє:
✔️ швидше укладати та продовжувати договори;
✔️ дистанційно працювати з власниками паїв;
✔️ скоротити витрати на друк, доставку й архівування;
✔️ автоматизувати погодження документів усередині компанії;
✔️ контролювати, хто і коли підписав договір;
✔️ зменшити ризик втрати паперових примірників;
✔️ інтегрувати договори із земельними та обліковими системами підприємства.

Особливо актуальною така можливість є під час війни, коли частина власників землі змінила місце проживання, виїхала за кордон або фізично не може прибути до офісу орендаря.

КЕП ускладнює підроблення договорів

Кваліфікований електронний підпис дозволяє встановити особу підписанта, перевірити чинність його сертифіката та визначити, чи змінювався документ після підписання.

Якщо після накладення КЕП хтось відредагує текст договору, перевірка підпису покаже порушення цілісності документа.

Це створює додатковий рівень захисту порівняно зі сканованими копіями або документами, на яких зображення підпису просто вставили у файл.

Водночас електронний формат не усуває всі ризики автоматично. Перед підписанням сторонам необхідно:
✔️ уважно перевіряти остаточну редакцію договору;
✔️ переконатися, що КЕП належить саме відповідній стороні або її уповноваженому представнику;
✔️ перевіряти повноваження керівника чи представника юридичної особи;
✔️ зберігати оригінальний електронний файл із підписами;
✔️ не передавати іншим особам ключі та паролі від електронного підпису;
✔️ зберігати підтвердження успішної перевірки КЕП.

Роздрукована копія електронного договору не замінює його електронного оригіналу. Тому файл із накладеними підписами необхідно зберігати протягом усього строку дії договору та після його завершення відповідно до правил документообігу.

Земельний документообіг стає швидшим

Нові правила фактично відкривають шлях до створення повністю цифрового циклу управління земельним банком: від формування договору та його погодження до підписання, реєстрації права, контролю строків і зберігання документів.

Для власника паю це означає можливість оформити відносини з орендарем без поїздок, черг і пересилання паперів. Для аграрного підприємства — швидше поновлення договорів, менше ручної роботи та кращий контроль за документацією.

Водночас цифровізація не змінює головного правила: перед підписанням необхідно уважно прочитати всі умови договору — розмір орендної плати, строк користування землею, порядок розрахунків, індексацію, відповідальність сторін та умови поновлення або припинення угоди.

КЕП прискорює оформлення документа, але не замінює юридичну перевірку його змісту. Головна зміна полягає в іншому: тепер земельний договір може пройти шлях від погодження до підписання без жодного паперового примірника та без обов’язкової особистої зустрічі сторін.

Джерело фото: uland