Що визначає ціну сільськогосподарської землі

Оцінка вартості земельних ділянок сільськогосподарського призначення — складний багатофакторний процес, який не обмежується лише розмірами чи видом угідь. Експерти земельного ринку наголошують: для адекватної оцінки варто враховувати низку об’єктивних критеріїв, які безпосередньо впливають на фінальну вартість активу. Пише Agronews.

Основні фактори, що формують ціну земельної ділянки

1. Локація
✔️ Земля, розташована поблизу великих міст або основних транспортних артерій, оцінюється значно вище через зручність логістики, доступ до ринків збуту та можливості диверсифікації використання.
✔️ Віддалені ділянки з низьким рівнем інфраструктури мають обмежену комерційну привабливість і, відповідно, нижчу вартість.

2. Якість ґрунту
✔️ Висока родючість, потенціал для вирощування широкого спектра культур і сприятливі агрохімічні показники — ключовий фактор цінового позиціонування.
✔️ Землі з виснаженим або непридатним до інтенсивного землеробства ґрунтом мають обмежену ринкову вартість.

3. Категорія та цільове призначення
✔️ Землі, призначені для інтенсивного сільськогосподарського використання (рілля, багаторічні насадження), значно дорожчі за пасовища, сінокоси чи деградовані угіддя.
✔️ Правовий статус і юридична чистота
✔️ Ділянки з чітко оформленими правами власності, відсутністю обтяжень, сервітутів чи судових спорів мають вищу інвестиційну привабливість.

4. Наявність юридичних ризиків автоматично знижує ціну активу.
✔️ Доступ до водних ресурсів
✔️ Близькість до джерел зрошення (річки, канали, водосховища) є стратегічною перевагою для вирощування овочів, ягід і технічних культур, що формує додаткову вартість.

Чому сільськогосподарська земля не може коштувати мільйони

Попри окремі очікування власників, сільськогосподарська земля в Україні має об’єктивні обмеження у вартості, обумовлені як економічними, так і правовими чинниками.

✔️ Обмежена прибутковість: аграрна діяльність має циклічний характер і залежить від численних ризиків (погода, ринок, логістика). Земля — не високодохідний актив на короткому горизонті, тому її оцінка базується на потенціалі прибутку, а не на суб’єктивних очікуваннях.

✔️ Інфраструктурна відсталість: значна частина земель розташована в сільських регіонах із низькою щільністю доріг, відсутністю електро- та водопостачання. Це обмежує їх комерційне використання.

✔️ Регуляторні бар’єри: на вартість землі впливають залишки регуляторних обмежень (мораторій у минулому, податкове навантаження, невизначеність у питанні консолідації земель).

✔️ Обмежена купівельна спроможність: у нинішніх макроекономічних умовах навіть перспективні ділянки не можуть демонструвати високі ціни через обмеження з боку попиту.

Ціна сільськогосподарської землі формується під впливом конкретних економічних, юридичних та інфраструктурних факторів. Завищені очікування щодо мільйонних цін за гектар у більшості випадків не підтверджуються ринковою практикою.

Раціональний підхід до оцінки активу — ключ до прозорої угоди купівлі-продажу. Земля, що має якісний ґрунт, розташована у зручній локації та відповідає вимогам правової чистоти, може мати вищу ринкову ціну. Водночас спекулятивне ціноутворення без реального підґрунтя призводить лише до затягування операцій і втрати часу для обох сторін.

Джерело інформації та фото: Agronews